01
昨天，拜登宣布退选，老特上位几成定局。
对我们而言，老特作为商人，未来在经贸上围堵中国，肯定是其重中之重。我们必须为此做好准备，尤其是就业方面。
为什么？老特上台，就会终结电动车的浪潮，转向支持传统的油气车。虽然马斯克是他的铁杆粉丝，但老特也说了，他需要的是传统产业的振兴，油气车业是美国经济的支柱，更是就业的保障，不可轻易动摇。
你看，为了就业，放弃新能源、振兴油气车这种看似反时代潮流的举措都出来了。我们的地产，虽然仍然处于下行区间，虽然已经换了一个时代，但也确实捆绑了太多人的就业，不振兴也不行。
中美之间的贸易战，明面上是产业战、关税战，暗地里，其实是就业战、收入战。
为此，就在最近，针对房地产领域，我们再发大招：
（1）对于租购并举，有人说是走新加坡模式，对此我并不认同。
新加坡是商品房和保障房分离，保障房已经有很成熟的体系，而我们当前的房地产，主要还是依赖商品房，保障房、廉租房还差的很远，而且随着地产下行，保障房、廉租房等非商品房的建设并不稳定，例如深圳自去年8月起，已经不再安排建设安居型商品房和人才住房。
倒是在长租公寓方面，我们近几年有足够的长进。比如北京，万科泊寓、首创繁星社区，起码拥有几万套房源.......如此天量的长租公寓，使得往年毕业季房租都会涨的北京，今年房租却不涨反跌。当然，这也使得北京房租收益率降低，无形中成为北京楼价下跌的重要推手。
（2)因城施策和支持改善住房需求，这个老生常谈，就不细说了。倒是今天LPR一年期和五年期都下调了10个基点，100万贷款30年，每月少还约56块，算是支持楼市的一个实质性利好。
（3）改革房地产开发融资方式和预售制度，完善税收制度。这可能是昨天政策中最有想象力、也最应该改革的一条，但坦白说落地很难，因为现在开发商的现金流确实太紧绷了。
房产税也一样，现在的楼市信心不足，我估计完善税收制度不是大家料想的加税，反而可能是针对契税、个税进行减免——如果真的是这样，这也将是一个刺激楼市的小利好。
02
然而，尽管发了这么多利好，但很多人没有注意到的是，政策调控的视角仍然是新房开发和二手房领域，对于最新崛起的法拍房市场，当前并未给出更新的政策指引。
法拍房崛起究竟有多恐怖？
根据中指研究院数据库监测的355个城市法拍数据显示，2024年1~5月，全国法拍市场挂牌各类法拍房源累计达到32.4万套，而去年同期仅为18.6万套，同比增长超过70%！
近70%的成长率，太惊恐了！
你要知道，今年北上广深杭五个大城，第二季度（4、5、6月）一二手住宅，全部加起来也只成交了23万套——北上广深杭的所有住宅买家去买法拍房，也买不完！
自此，法拍房冉冉升起，如同刘备入川，三国鼎立局势凸显。
▲说实话，中国人相对外国人更注重房贷信用，不到万不得已，一般不会轻易断供。所以，表面看法拍房的绝对数量还不是很多，但水面下的数据可能比这多得多，很多还都没有暴露出来。可以说，未来两年，法拍房会越来越多，因为很多家庭拖了几年，确实撑不住了才选择断供，而断供到法拍，最少也有6个月的间隔期。
而更让人揪心的是，法拍房不仅挂牌量增速快，成交率和折价率也大幅下跌了！
著名经济学家、北京大学国家发展研究院教授、中国经济研究中心主任姚洋在接受本报记者采访时表示，扩大高水平对外开放有助于全面深化改革行稳致远，为推进中国式现代化创造优势条件。
▲从上图我们可以看到，法拍房的挂牌数量一路走高，但成交率却一路下跌，从2021年到2023年，成交率从30%一路下跌至21%。（图片来源：毒舌张祖富）
▲另外从成交折价率来看，各大城市的法拍房折价率也呈下降趋势。目前，法拍房相对于二手房的折价普遍在70%左右。
对此，法拍房绝对数量越来越多、成交率和折价率越来越低，这说明什么？
楼市下行，就连折价最高的法拍房都不好卖了！
03
我们当下的房地产市场，最期待什么？最害怕什么？
有人说，最期待的莫过于降息，或者降低存量房贷利率，尽管对于银行来说，想降存量房贷利率无异于虎口夺食。
而最害怕的，有人说是开发商暴雷，有人说是经营贷停贷，还有人说是交付减配......等等不一而足。
而要我来说，当下楼市最害怕的，莫过于法拍房包清场。
为什么？如今法拍房已经形成规模庞大的市场，价格有极大优势、但成交率很低，最重要的原因就是法院不包清场。
而如果法院包清场，我相信，数量庞大、价格低廉的法拍房，会快速吸干买房资金，届时，一波真正的卖房大潮，会极大冲击现有的二手房和新房市场。
而如今，银行除了会以低于市场价的价格来拍卖法拍房，你觉得，为了快速回收资金，银行还会不会帮忙清场？
当然，不同城市区别很大，但是如今上海的法官和银行，已经更愿意帮助买家进行法拍房的清场与交付。
所以从这方面看，现在法院不包清场，是一件好事。它从侧面保证了二手房和新房的市场稳定，避免有限的买房资金过多流入法拍房。
本文作者：陈庆什么是企业配资